A reação do continente: enquanto a Europa trava o turismo especulativo, Portugal fica para trás e entra em autodestruição?

Manifestação "Barcelona no esta en venda" (29/01/2017)

Várias cidades europeias estão a responder à crise da habitação e ao turismo de massa através de intervenções diretas na propriedade, restrições ao alojamento local e estratégias de gestão de fluxos de visitantes, variando entre proibições drásticas, limites de utilização e forte investimento público em habitação. Barcelona anunciou a caducidade de todas as licenças de alojamento turístico em edifícios residenciais até novembro de 2028, com o objetivo de devolver cerca de 10.000 frações habitacionais ao mercado de arrendamento de longa duração. No mesmo sentido, Madrid aprovou o Plan RESIDE, que proíbe apartamentos turísticos individuais em prédios habitacionais no centro histórico, permitindo a atividade apenas a edifícios inteiros dedicados exclusivamente ao turismo.

Outras capitais optaram por impor limites temporais severos para travar a conversão de casas em hotéis informais. Amesterdão restringiu o arrendamento de habitações por particulares a um máximo de 30 dias por ano, reduzindo para 15 dias nas zonas de maior pressão urbana, além de ter congelado a abertura de novos hotéis e limitado o número total de pernoitas anuais na cidade. Paris estabeleceu um teto máximo de 90 dias por ano para o arrendamento da residência principal, associado a exigências estritas de eficiência energética, enquanto Viena aplica um limite idêntico de 90 dias e exige a autorização explícita de todos os condóminos do prédio para qualquer exploração turística.

Paralelamente, cidades históricas recorrem a ferramentas financeiras e regulatórias para combater a sobrelotação do espaço público. Veneza implementou uma taxa de entrada para visitantes de um dia durante as épocas de pico para conter o turismo de passagem sem consumo local, e Florença proibiu a instalação de cofres de chaves nas fachadas do centro histórico por razões de decoro urbano, travando em simultâneo a emissão de novas licenças.

Como alternativa à especulação pura do mercado livre, Viena e Berlim aplicam leis rigorosas contra o uso indevido de habitação para fins não residenciais, sendo que Viena destaca-se por manter mais de 60% da sua população a residir em habitação pública ou cooperativa subsidiada, um modelo que protege o parque habitacional da pressão turística. Em termos comunitários, o novo quadro regulatório europeu obriga as plataformas digitais a partilharem dados mensais com os municípios, simplificando a fiscalização direta do alojamento ilegal.

Na Grécia, na Croácia, na Irlanda e na Chéquia, a resposta ao turismo intensivo assenta igualmente na limitação do alojamento local e na introdução de restrições territoriais severas. A Grécia aplicou um travão total à emissão de novas licenças nos três distritos mais centrais de Atenas e impôs restrições rigorosas à densidade de alojamentos e à construção em ilhas saturadas como Santorini e Mykonos. Para redirecionar o edificado para a população local, o governo grego criou uma isenção total do imposto sobre rendimentos de arrendamento durante três anos para os proprietários que convertam imóveis turísticos em habitação de longa duração.

Na Croácia, a cidade de Dubrovnik proibiu novas licenças de alojamento local no centro histórico e limitou a operação de navios de cruzeiro a um máximo simultâneo de dois barcos e 4.000 passageiros em doca. Além disso, a Lei do Turismo croata exige que a conversão de qualquer apartamento em alojamento turístico seja aprovada por pelo menos 80% dos condóminos do prédio.

A Irlanda focou a sua intervenção em Dublin e nas restantes áreas de elevada pressão habitacional (Rent Pressure Zones), onde passou a ser apenas permitido o arrendamento da residência própria principal. O arrendamento da habitação inteira está sujeito a um teto máximo de 90 dias por ano, sendo que ultrapassar este limite exige uma autorização de alteração de uso do solo (planning permission) que é sistematicamente recusada em áreas urbanas com escassez de casas.

Por fim, a Chéquia aprovou legislação que confere autonomia aos municípios, permitindo que cidades como Praga fixem limites máximos ao número de alojamentos locais por zona e imponham tetos anuais aos dias de exploração, sob a obrigação de registo prévio e identificação transparente dos imóveis em todas as plataformas digitais.

Em França, a resposta ao turismo de massa e à crise habitacional combina legislação nacional estrita, poderes reforçados para os municípios e medidas de justiça fiscal orientadas para travar a rentabilidade da especulação imobiliária. O enquadramento legal francês impõe um teto máximo de 120 dias por ano para o arrendamento da residência principal como alojamento turístico em cidades com mais de 200.000 habitantes ou em zonas de forte pressão habitacional (zones tendues). Para as residências secundárias, a lei exige uma licença especial de alteração de uso emitida pelas câmaras municipais. Em grandes centros como Paris, Bordéus e Nice, esta autorização está sujeita a um rigoroso sistema de compensação: o proprietário que pretenda transformar um imóvel habitacional em alojamento turístico é obrigado a adquirir um espaço comercial no mesmo bairro e convertê-lo em habitação de longa duração, frequentemente com o dobro da área original, o que inviabiliza financeiramente o negócio na maioria dos casos.

Para combater a desigualdade no tratamento do mercado, o parlamento francês aprovou a chamada "Lei Le Meur", que pôs fim às vantagens fiscais historicamente concedidas ao setor. Com esta reforma, o abatimento fiscal aplicado aos rendimentos de alojamentos turísticos não classificados caiu de 71% para 30%, igualando as regras do arrendamento tradicional de longa duração. Adicionalmente, esta legislação conferiu nova autonomia aos municípios, permitindo-lhes reduzir o limite máximo de arrendamento de residências principais de 120 para 90 dias por ano.

Ao nível local e regional, autarquias como a de Nice implementaram o registo obrigatório com código QR nos anúncios digitais, aplicaram quotas máximas de licenças por bairro no centro histórico e exigiram a aprovação expressa das assembleias de condóminos para o uso turístico de frações residenciais. Nas regiões de montanha, como a zona dos Alpes e Chamonix, foram criadas quotas territoriais que proíbem a conversão de novas construções em alojamento local, reservando o edificado para trabalhadores e residentes permanentes. Em paralelo, a regulamentação nacional proíbe progressivamente o arrendamento turístico de imóveis com fraco desempenho energético, forçando os proprietários a realizarem obras de reabilitação sob pena de exclusão do mercado.